Seit dem 1. Juli 2008 besteht bei Vermietung und Verkauf von Wohnimmobilien der Zwang zur Vorlage eines Energiepasses. Käufer und Mieter erfahren mit dem Pass, wie hoch die Kosten für Heizung und Warmwasser in etwa sein werden Eigentümer erhalten erste Informationen über den energetischen Zustand ihres Hauses.
Es gibt zwei Varianten von Energiepässen: beim 1. verbrauchsorientierten Ausweis wird der Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zugrunde gelegt. Den 2. bedarfsorientierte Ausweis, bei dem der Aussteller von einer durchschnittlich genutzten Immobilie ausgeht und anhand von bauphysikalischen Daten berechnet, wie viel das Haus oder die Wohnung im Standardfall verbraucht.

Das Ergebnis weist sowohl die Endenergie, also den tatsächlichen Verbrauch, als auch den Primärenergiebedarf aus. Dieser zweite Wert bezieht auch die Energie mit ein, die für Herstellung, Transport und Lagerung des Brennstoffs notwendig ist, und ist damit eine wichtige Kennzahl für die ökologische Qualität des Hauses. Die Aussage eines Energiepasses ist natürlich begrenzt. Als Beispiel sei genannt, dass wetterbedingt der tatsächliche Verbrauch in einzelnen Jahren von den Berechnungen abweichen. Auch zwischen den beiden Varianten kann das Ergebnis zum Teil deutlich abweichen. Wichtigster Faktor aber ist vor allem, ob die Bewohner sehr sparsam oder sehr verschwenderisch mit der Energie umgegangen sind.

Eine Tabelle ordnet die Werte verschiedenen Energiestandards zu – von grün für extrem sparsam bis dunkelrot für sehr verschwenderisch. In einer zweiten Skala lässt sich ablesen, wie viel Energie verschiedene Gebäudetypen verbrauchen. Ein Passivhaus benötigt zum Beispiel nur 15 kWh/m²a.. Beim Vergleich von verschiedenen Objekten ist immer darauf zu achten ob im jeweiligen Vergleichs-Wert der Warmwasserverbrauch enthalten ist oder nicht.

Wer genau welchen Energiepass braucht, das richtet sich nach Größe und Baujahr des Gebäudes. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung von 1978 errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit zwischen dem aufwändigen Bedarfsausweis und dem einfachen Verbrauchsausweis. Wer vor Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1978 gebaut hat, braucht den bedarfsorientierten Ausweis. Es sei denn, er hat zwischenzeitlich saniert. Dann besteht ebenfalls Wahlfreiheit. Die haben auch Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten (egal welchen Baujahres) und Eigentümer von Bürogebäuden und Geschäftshäusern.